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炜衡“云”课堂|解读:商业地产运营管理常见风险防控

责任编辑:  录入时间:2020-4-2  阅读次数:58
       疫情防控期间,炜衡律师紧密关注各行业动态,积极开展法律研究,增强业务能力,提升法律服务水平。近日,北京市炜衡律师事务所联动各分所,开设炜衡学院线上分享课,通知发出后,各分所积极响应,3月31日下午,我所颜瑞律师为我们带来直播课堂——商业地产运营管理常见风险防控,全程干货满满,好评连连。


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                                                                                     颜瑞


                                                                                                                北京市炜衡(南京)律师事务所合伙人、青工委主任

                                                                                                                主要业务领域:企业常年法律顾问服务


商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,在投资和开发上有别于传统的地产开发项目。近些年,商业地产出现了较为快速的增长,但同时面临着招商退租、财务管理等大量的风险

为此,颜瑞律师从实务操作的角度出发,针对商业地产运营管理五个阶段的法律风险点,结合案例,为大家解读:律师应当如何化解并规避那些在商业地产运营管理中常见的风险。

 


课堂伊始,颜律师向我们介绍了商业地产的定义及类型,并借此揭示了因类型认识不足而产生的风险。定义和类型包括:



颜律师针对商业地产管理中五个阶段的法律风险进行了分析,并提出相应的防控措施:


在招商签约阶段,律师的主要工作有:1、防止招商活动中的违约行为、侵权行为 2、协助招商谈判 3、修改招商方案、招投标文件、招商广告 4、协助制定商场管理方案、制定商场运营手册。颜瑞律师重点指出招商签约阶段律师应做好招投标文件准备工作,注意到招投标文件可能存在的漏洞及带来的不利影响。另外应当注意对主力店进行必要限制,例如:要求其必须以其字号、名称对外经营,不得使用其他名称;限制将全部或大部分面积对外分租、转租、转让等。


在进场交接阶段,颜律师重点讲到了租户不愿进场交接的情况,原因主要有:客流量较小、经营活力有限、开业率不高、资金困难,颜瑞律师同时指出应当如何规避和解决上述问题。


在装饰装修阶段,租户的装修方案应符合商业体总体风格、规划要求;装修方案应经业主书面审核同意。对餐饮租户,应当对厨房的排油、排水设计方案重点审批。


在运营阶段,对于开业日,业主应当考虑:1、预定出租率是否能够完成;2、工程能否顺利竣工、验收;3、租户的接收入驻及装修进度是否同步。租户应当考虑:1、二次装修能否完成并通过验收;2、能否顺利取得经营资质;3、人员、货品其他营业条件是否已具备。此外,颜律师还从计租面积、费用、租期、日常监管、店招广告、公共区域等方面展开了细致的分析。


在纠纷处理阶段,颜律师提出应当约定违约停水、停电和合同解除强清条款,并详细讲解了如何约定上述条款,出现约定情形,如何适用上述条款。


课堂最后,颜瑞律师认为商业地产运营法律关系明确,实务中实体争议点较少,容易产生该领域可研究内容不多无需深入的假象,但实际介入法律服务才会发现其中的疑难点。通过本次讲座颜瑞律师希望炜衡全体同仁能够更了解商业地产运营的风险,进而能够更好的服务相关客户。

当前,抗击疫情的战斗仍在继续,炜衡律师的脚步也没有停歇。炜衡学院是炜衡律师锻炼本领、服务社会的一处阵地,在这里,各专业领域的优秀律师毫无保留地分享自己的执业经验,很多书本上没有的知识与诀窍都在这里得到呈现,未来,炜衡学院也将持续更新,我们会定时发送直播预告,欢迎大家准时收听!



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